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Une résidence fermée, un quartier fermé ou une voie privée fermée est un type de copropriété sécurisée ; on trouve également le terme de « gated community », désignant les résidences nord-américaines. Elle se présente sous la forme d'un regroupement de demeures, entouré par un mur ou un grillage et disposant d'équipements de protection — vidéosurveillance, gardiennage — qui l'isolent du tissu urbain ou rural environnant. Son accès est réservé aux seules personnes autorisées, à savoir ses résidents, leurs invités et les services publics. Le fonctionnement des installations de sécurisation est financé par les redevances réglées par les copropriétaires. Les petites résidences se limitent à une zone commune comme un parc, tandis que les plus grandes possèdent plus d'espace qui permettent aux résidents de pratiquer des activités tout en restant à l'intérieur.
Ces résidences fermées sont un type d'enclave ; Setha M. Low et d'autres anthropologues débattent de leur effet négatif sur le capital social des communautés extérieures[1].
Il existe des quartiers fermés de toutes tailles, allant de quelques maisons à plusieurs dizaines. Le point commun de ce concept est le fait que le quartier est sécurisé, d'une part par des dispositifs physiques — clôture, mur, voire barbelés — et d'autre part, au moyen de services de gardiennage, assurés par des hommes armés ou non, des associations de surveillance de voisinage, ou encore par vidéosurveillance.
Les résidences fermées se trouvent dans le monde entier. Elles se trouvent en Europe, en Amérique du Nord, ainsi que dans les pays du Sud, Brésil, Afrique du Sud.
Une « gated community » est régie et administrée par une « HOA » (« Home Owner Association ») ou dans les régions francophones « AP » (« Association des propriétaires »), dont les membres sont élus chaque année par les habitants propriétaires de la communauté fermée. Aussi, à la création d'une communauté fermée, un document est établi, appelé le « CC&Rs » (« Covenants, Conditions and Restrictions ») ou « Engagements, conditions et restrictions ». Ce document réunit d'une part, la définition statutaire et gestionnaire de la copropriété sécurisée, et d'autre part son règlement intérieur.
Ces documents peuvent évoluer par la suite, lors de votes des copropriétaires, mais dans des conditions différentes. Par exemple, si l'Association des propriétaires choisit par le vote d'instaurer une nouvelle règle définissant un pourcentage maximum de locataires dans la communauté, les élus peuvent annuler cette règle de leur simple fait. Par contre, si cette règle est inscrite dans les « Engagements, conditions et restrictions », les élus n'ont pas le pouvoir de changer cette règle à eux seuls ; il faut que 70 % des propriétaires de la communauté votent en faveur d'une telle modification des « Engagements, conditions et restrictions ». Ce genre de règle rend complexe la gestion des communautés fermées de grande taille, le quorum des 70 % devenant difficile à atteindre.
Avoir une résidence dans une communauté fermée est considéré par la loi américaine comme une « charge hypothécaire(en) » (en anglais : « encumbrance ») sur le titre de propriété. Ceci implique par exemple que, lors d'une procédure intentée lorsque le propriétaire arrête de payer les frais d’association, la saisie sur son bien immobilier qui en découle intègre ce « lien financier » ; la saisie du bien ne libère donc pas le bien de son intégration à la communauté fermée.
Histoire générale des quartiers fermés
Origines
Les premiers exemples de résidences fermées se situent en Europe. En France, dès 1840, la révolution industrielle et le développement des chemins de fer ont permis l'apparition de faubourgs résidentiels et de rues privées revêtant les mêmes traits qu'aux États-Unis. Ces espaces reprennent l'image du pavillon de chasse ou des lotissements de luxe tout en étant construits dans les bois, parcs ou châteaux. Un des premiers exemples de résidence fermée en France est le parc Montretout créé en 1832 à Saint-Cloud qui reprend les critères d'exclusion et de fermeture mais pas nécessairement de sécurité. La forme la plus aboutie dans Paris intra-muros reste la villa Montmorency dans le 16e arrondissement de Paris près de la porte d'Auteuil dont la création remonte à 1853[2],[3].
Aux États-Unis, Llewellyn Park(en) est certainement la première résidence fermée du pays. Dotée d'une police privée depuis 1854, elle s'ancre dans l'imaginaire de la suburb romantique et utopique, inspirée de l'architecture européenne. Le concept est repris pour la communauté planifiée de Riverside (Illinois) en 1868. Ces résidences se caractérisent par un réseau viaire de forme curvilinéaire (idéal pastoral), par une gouvernance privée des espaces collectifs (un parc central non loti est géré par un comité), par un règlement de copropriété contraignant interdisant les activités commerciale ou industrielle et enfin par une enclosure signalée par un panneau à l'entrée de la résidence. Là naît le principe de la résidence fermée contemporaine, peu dense et valorisant les espaces verts, maintenant réglementairement une homogénéité architecturale, et cela au bénéfice exclusif de ses résidents. Cette histoire est aussi à lier à celle des règlements de copropriété et des associations résidentielles, notamment au niveau des restrictions d'accès, comme le Leicester Square de Londres, où ne pouvaient circuler à partir de 1743 que les seuls riverains en contrepartie d'une taxe, afin de financer son entretien. À New York, Gramercy Park l'imite en 1831 ; il s'agit de la première association résidentielle du pays[4].
Développement
Au début du XXe siècle, les résidences fermées se développent aux États-Unis, par exemple le Country Club District(en) de Kansas City. Leurs règlements limitent le nombre et le type de nouvelles constructions autorisées. Soutenues par les autorités, elles favorisent la séparation ethnique des habitants. En 1948, l'exclusion ethnique devient illégale, si bien que les critères peuvent désormais porter sur l'âge (comme à Sun City (Arizona), communauté de retraités) ou sur l'adhésion à un club de golf, les administrateurs pouvant sélectionner de façon discrétionnaire les candidatures, favorisant l'homogénéité sociale des résidents. Les barrières situées aux limites des lotissements permettent de protéger la tranquillité des résidents aisés et de favoriser un idéal communautaire exclusif. Elles matérialisent la réunion d'un groupe autour de la jouissance commune d'un site et de services (parcs, tennis, piscine, etc.) financés et contrôlés en commun, permettant d'éviter la dégradation de la valeur immobilière de la résidence par des personnes venues de l'extérieur. Tout cela favorise une plus-value sociale et un sentiment d'appartenance communautaire selon des critères qui peuvent varier, mais malgré tout centrées autour de ce que le géographe Renaud Le Goix définit comme « un idéal familial et communautaire, un style de vie fondé sur les loisirs, une situation urbaine accommodée par une réification de l'idéal romantique, ruraliste et utopique communautaire, sur un site exceptionnel, en toute exclusivité. Le tout soutenu par la puissance financière du capitalisme industriel et bancaire ». Ces principes sont repris dès la première moitié du siècle dans les quartiers résidentiels périurbains. Les gated communities, rares à leurs débuts, deviennent courantes dans les années 1960-1970, « conçus comme des produits immobiliers de consommation de masse, financés par de grandes alliances entre les banques et l'industrie immobilière et soutenus par les politiques publiques du Department of Housing and Urban Development »[4].
Au milieu du XXe siècle, de nouveaux quartiers privés font leur apparition aux États-Unis. Sous le nom de « gated community », il s'agit d'une forme modernisée, mettant en avant les méthodes de sécurisation, la recherche de l'entre-soi et une certaine autonomie vis-à-vis de la politique locale en ce qui concerne la gestion du quartier. Ainsi, certaines « gated communities » ont pratiquement fait sécession avec leurs municipalités, créant une sorte de ville privée, officiellement afin de fournir de « meilleurs services » à leurs résidents, officieusement pour se soustraire aux exigences du vivre ensemble. De l'autre côté du rideau de fer, des démarches similaires sont entreprises, mais cette fois-ci afin d'offrir des avantages à la nomenklatura.
Dans les années 1940-1950, la croissance des résidences privées croît au rythme de la périurbanisation caractéristique de l'après-guerre. Leur nombre augmente encore plus dans les années 1960-1970, lorsque l'idéal de lotissements dotés d'équipements de loisirs se diffuse amplement. Depuis les années 1970, devenus des biens de consommation courants, leur accroissement se ralentit mais reste différencié selon les espaces. Ainsi, au début des années 2000, il reste très important dans le comté de Riverside et dans la région de Palm Springs (Californie), représentant entre 23 % et 50 % du marché[4].
À la fin du XXe siècle et dans un mouvement inverse, les communautés fermées ont été réimportées des États-Unis vers l'Europe et les pays anglo-saxons. En France, les premiers exemples de quartiers privés (nouveaux donc, par rapport aux résidences privées héritées du XIXe siècle) sont apparus au cours des années 1990[5], en lien avec la hausse du sentiment d'insécurité ; on en trouve par exemple à Toulouse et Cannes mais aussi au Royaume-Uni et dans d'autres pays d'Europe. À cette même époque, des résidences surveillées apparaissent dans les pays en voie de développement, avec la volonté de mettre « à l'abri des pauvres » les riches et les membres de la classe moyenne nouvellement constituée. La dimension sécuritaire est donc récente par rapport à l'histoire séculaire des résidences fermées[4].
Depuis les années 1990, les communautés fermées émergent de plus en plus dans l’espace périurbain des villes des pays en voie de développement, généralement au sein du front d'urbanisation, là ou l’urbanisation s’est produite le plus récemment.
Leur diffusion actuelle s’explique, entre autres, par des partenariats explicites ou implicites entre lotisseurs et autorités locales. Ces dernières peuvent bénéficier de nouveaux contribuables locaux sans réaliser aucun investissement en infrastructure, nécessaire pour satisfaire l’étalement urbain[6]. Les promoteurs sont enclins à promouvoir ces produits puisque la demande existe, et les autorités politiques les soutiennent car ces résidences sont considérées comme avantageuses d'un point de vue financier et pour le développement métropolitain, en dépit du risque de fragmentation sociale qu'elles impliquent[4].
Ces espaces sont souvent perçus comme des « ghettos » pour riches, des espaces qui « nient la ville » (J. Borja)[7] et donc la diversité. L’usage de la notion de ghetto pour caractériser les quartiers fermés, ou encore n’importe quel type de lotissement destiné à des classes aisées en espace périurbain, est néanmoins souvent critiqué. Si tous les ghettos sont effectivement ségrégués, toutes les zones ségréguées ne sont pas forcément des ghettos. Un ghetto serait, en effet, un espace d’enfermement subi et non pas choisi[8], à la différence de ces types d’espaces résidentiels.
La création de résidences fermées dans un souci de se prémunir de l'insécurité peut conduire à reporter les problèmes sur les quartiers limitrophes qui à leur tour, par effet tache d'huile, se ferment ou se dotent de caractéristiques sécuritaires similaires[4].
Dans les années 1990, le climat d'insécurité était à l'origine de l'essor des communautés fermées dans les communes de la périphérie d'Alger. La crise du logement et les importants programmes des promoteurs immobiliers sont à l'origine de leur évolution notable et de leur propagation vers d'autres wilayas de l'Algérie[9]. De nos jours, il ne s'agit plus simplement d'une quête de sécurité mais aussi d'une quête de luxe et de prestige pour confirmer sa réussite et son statut social. Ces résidences accentuent la fragmentation spatiale et renforcent la ségrégation urbaine[9].
Certains Afrikaners urbains vivent dans des quartiers privés, hautement sécurisés, principalement à cause des nombreuses violences que subit ce pays. En effet, aujourd'hui, l'Afrique du Sud est l'un des pays les plus violents, ce qui entraîne aussi une émigration de la population aisée de l'Afrique du Sud. À Pretoria, l'accès au quartier de Bryntirion, où se situent 28 propriétés dont la résidence du président de la République, est fermé aux non-résidents par des barrages de sécurité et entouré d'une clôture électrifiée de 8 km de long[10].
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Les quartiers fermés dans l'aire métropolitaine de Buenos Aires ont tendance à se localiser dans l'espace périurbain (partidos dont la continuité du bâti est récente ou inexistante)
Il y a de nombreux quartiers privés en Argentine, spécialement dans le Grand Buenos Aires, dans l'arrondissement de Pilar et dans les banlieues.
La première communauté fermée du pays, Tortugas Country Club, a été créée dans les années 1930 et 1940 ; Chascomús Country Club à Chascomús l'est en 1978. Néanmoins, la plupart apparaissent dans les années 1990, quand les réformes libérales furent consolidées.
Les quartiers privés sont plutôt rares en Australie, même si quelques-uns ont fait leurs apparitions depuis les années 1980. Les plus connus se trouvent à Hope Island, en particulier Sanctuary Cove dans la région de Gold Coast du Queensland. Le premier projet du genre dans l’État de Victoria se trouve dans la zone d'administration de Wyndham, à 16 kilomètres de Melbourne. Beaucoup de communautés fermées australiennes intègrent de terrains de golf privés à l'intérieur même de leur enceinte.
Le Brésil compte de nombreuses communautés fermées, en particulier dans les métropoles de Rio de Janeiro et de São Paulo. Par exemple, l'une des banlieues de São Paulo, Tamboré, compte au moins six de ces complexes : Tamboré 1, 2, 3, et ainsi de suite. Elles se composent de maisons individuelles généreusement séparées.
Les quartiers avec des points de contrôle et/ou des rondes sont rares, et même inexistants dans certaines des villes les plus riches du pays. Cela est généralement attribué au taux de criminalité nettement inférieur à son voisin américain[réf. nécessaire]. De plus, la plupart des provinces interdisent les portails fermés sur les routes publiques pour des raisons de santé publique, car ils empêchent aux véhicules de sécurité un accès rapide.
Plus commun, notamment dans les grandes villes, des portails symboliques séparent les infrastructures et équipements privés de leur voisinage, comme Mont-Royal dans l'agglomération de Montréal.
De nombreux étrangers vivent dans des communautés fermées à Pékin. Les entreprises étrangères choisissent souvent cette solution pour héberger leurs travailleurs étrangers.[réf. nécessaire] D'autres quartiers privés, tel le district de Daxing à Pékin, accueillent les migrants ruraux, dans le but de réduire la criminalité et d'améliorer l'ordre public et la sécurité. Ce système est controversé car il constitue une ségrégation des migrants et des pauvres, mais cela n'empêche pas le district de Changping de prévoir la mise en place d'un tel système[11].
La ville côtière Guayaquil et la capitale Quito comptent beaucoup de communautés fermées. À Guayaquil, elles se trouvent principalement dans le canton de Samborondón, à Quito, dans les vallées qui encerclent la ville. La plupart hébergent les plus riches populations du pays, même si certaines d'entre elles présentent des prix plus abordables.
Les premières gated communities (communautés fermées en français) sont apparues à la seconde moitié du XIXe siècle aux États-Unis, « sous la forme de ghettos dorés »[12] tel que Tuxedo Park (New York). Un autre exemple connu de communauté fermée est celui de Llewellyn Park(en), situé dans l’État du New Jersey. Cet espace a été fondé en 1853 et clôturé dès 1854, ayant pour seul passage un portail[13].
Dans les années 1960-1970, le phénomène des communautés fermées prend une autre proportion. Elles peuvent être dédiées aux retraités comme Leisure World ou bien encore des communautés fermées balnéaires et consacrées aux loisirs. Depuis les années 1970, les gated communities se sont développées dans le domaine de l’immobilier permettant la diffusion du modèle dans les classes moyennes. Ainsi, dans les années 1980-1990, les communautés fermées augmentent puisque les individus sont de plus en nombreux à vouloir une tranquillité et une sécurité dans la vie quotidienne[12]. Au milieu des années 1990, environ 8 millions d'Américains résident au sein de communautés fermées[14].
En 2001, la part des personnes habitants des gated communities est estimée à 11,1 % dans l'ouest du pays, 6,8 % dans le sud et moins de 3 % dans les autres États[4].
Marseille est l'une des villes de France où la tendance aux résidences fermées est la plus forte. En 2014, une étude de l'université d'Aix-Marseille coordonnée par la géographe Élisabeth Dorier estimait à 29 % le nombre de logements clôturés. Les causes sont multiples : sentiment d'insécurité, besoin de places de stationnement ou proximité de cités HLM. La tendance a débuté avec la coupe du monde de football de 1998, au cours de laquelle des spectateurs de l'Olympique de Marseille stationnaient dans les résidences à proximité du stade Vélodrome. La fermeture d'une résidence permettait d'y éviter le stationnement, qui se répercutait ensuite dans les autres résidences, lesquelles décidèrent à leur tour de se fermer[15].
Si le cloisonnement concernait au début seulement les riches résidences, il touche désormais tous les types de logements[16].
D'un point de vue légal, l'urbanisation depuis le XIXe siècle s'est faite avec la résidence propriétaire des voies qui la traversent. Un vote de la copropriété suffit alors pour les fermer[16].
La tendance au cloisonnement, très vive dans les 8e et 9e arrondissements, touche cependant toute la ville[17] malgré des batailles juridiques[18]. La majorité des projets immobiliers neufs sont d'ailleurs conçus en résidence fermée[19]. Entre 1993 et 2014, 62 % des résidences sont construites fermées[16].
En 2024, un tiers des logements marseillais sont clôturés, un chiffre en augmentation. Tous les secteurs de la ville sont concernés, y compris les quartiers nord[21].
Dans son article « Paris discret ou le guide des villas parisiennes » paru dans Les Cahiers de la recherche urbaine en 1977, B. Rouleau recense à Paris 1 500 voies, passages, cités et hameaux privés. Ils furent aménagés au fur et à mesure d'opérations de lotissement et d'aménagement de parcelles à partir des années 1820, dans les faubourgs du Paris d'alors, donc après le mur des Fermiers généraux. Beaucoup sont de longs passages et impasses desservant de nouveaux immeubles récemment construits, dont l'accès est privatisé (par exemple, la villa Bosquet ou la villa Wagram-Saint-Honoré), par une grille ou une chaîne. La plupart se situent néanmoins dans les anciennes communes que Paris annexe en 1860, où l'espace disponible permettait d'assortir les résidences de jardins et de squares. Dans le 16e arrondissement de Paris, la villa Montmorency en est l'exemple le plus abouti. À la fin du XIXe siècle, au fur et à mesure du développement des lignes ferroviaires, de grandes copropriétés résidentielles sont édifiées à l'ouest de Paris, par exemple à Saint-Cloud, au Vésinet et au Chesnay[4].
Plus modestes et découlant du syndicalisme et du socialisme, des rues privées abritant des villas d'ouvriers, fermées par une barrière, se développent au début du XXe siècle dans la banlieue parisienne. Des entreprises faisaient construire les rues et les clôtures de ces résidences, les sociétés mutuelles en étaient propriétaires et les lots étaient attribués par tirage au sort. Il s'agit de petits pavillons en meulière et silex construits pour la plupart dans les années 1930 (HBM). Les résidences fermées concernent donc aussi les catégories populaires[4].
L'urbanisation de la banlieue francilienne et la construction de ces lotissements, ouvriers comme bourgeois, se fait souvent à l'emplacement d'anciens domaines forestiers ou de chasse (comme à Maisons-Laffitte), dont les rues peuvent reprendre le tracé des chemins[4]. Du fait de la proximité de l'ouest de Paris avec Versailles, de nombreux nobles s'étaient fait construire des châteaux dans la région, mouvement qui continue au XIXe siècle ; lorsque leurs descendants les vendent, que le lieu devient trop cher à entretenir ou que les bâtiments sont détruits, leurs parcs deviennent des espaces lorgnés par les promoteurs immobiliers pour y investir. Le parc de Montretout, loti sur le domaine de l'ancien château de Saint-Cloud à partir de 1832, en est un bon exemple[22].
Corollaire de la périurbanisation pavillonnaire, les lotissements privés en banlieue se multiplient dans les années 1970-1980, notamment à destination du grand public et des classes moyennes. Inspirées du modèle anglo-saxon et conservant une filiation avec les résidences fermées françaises plus anciennes, ces constructions accordent une place importante à la voiture comme seul moyen de locomotion. Dans les années 1990, des lotissements davantage inspirés de ce qui se fait outre-Atlantique, s'ancrent autour d'une activité de loisir, comme le Domaine du Golf de Saint-Germain-lès-Corbeil (Essonne). Pour les géographes Delphine Callen et Renaud Le Goix, ce succès de l'industrie immobilière repose sur trois facteurs : « l'injonction sécuritaire, la rente d’exclusivité du site et le "prestige de l’adresse", la garantie de l’investissement immobilier »[22].
Ces résidences apparaissent le plus souvent dans les zones à forte croissante périurbaine. De nos jours, c'est autour de Marne-la-Vallée (le parc d'attraction Disneyland Paris ayant favorisé son urbanisation) que l'on observe les plus fortes dynamiques en ce sens[4], avec notamment le promoteur immobilier Kaufman & Broad. La vallée de la Bièvre, au sud-ouest de Paris, est également représentative du développement de résidences fermées dans le cadre des petites communes inscrites sur un front d'urbanisation partant du pôle parisien, et ce dans un « esprit village », alors que les forêts et la nature sont très présentes ; mais Delphine Callen et Renaud Le Goix montrent que cette notion de fermeture est relative et éloignée de certaines caricatures[22].
À cause de la pollution, du manque d'infrastructures, de courant électrique et d'espaces verts dans les zones résidentielles hors de Beyrouth, la bourgeoisie choisit de vivre dans des résidences fermées pour bénéficier d'un meilleur cadre de vie.
Les résidences fermées au Liban sont généralement situées dans la banlieue de Beyrouth. Quelques exemples de résidences fermées : BelHorizon Village et Admir dans le Kesrouan, et BeitMisk dans le Matn[27],[28].
À Lagos, Banana Island(en) est un « quartier de résidence ultra-sécurisé pour riches. [Il] faut d'abord passer les contrôles et connaître le code du jour qui fait office de laissez-passer avant de pouvoir pénétrer » explique Le Figaro Magazine[29],[30].
↑(en) Setha M. Low, The Edge and the Center : Gated Communities and the Discourse of Urban Fear, American Anthropological Association, (lire en ligne), p. 45-58
↑LE GOIX, Renaud, « Les gated communities aux États-Unis et en France : une innovation dans le développement périurbain ? », Hérodote, , p. 107 - 137 (lire en ligne)
↑WACAQUANT, Loïc, « Les deux visages du ghetto », Actes de la recherche en sciences sociales, , p. 4 - 21 (lire en ligne)
↑ a et bAtika Benazzouz-Belhai et Nadia Djelal, « Les résidences fermées dans les périphéries d’Alger, produits d’un impératif sécuritaire et de disparités sociales », Cybergeo : European Journal of Geography, (ISSN1278-3366, DOI10.4000/cybergeo.28893, lire en ligne, consulté le )
↑ a et bRenaud Le Goix, « Les « communautés fermées » dans les villes des États-Unis, Abstract », L’Espace géographique, vol. tome 30, no 1, , p. 81–93 (ISSN0046-2497, lire en ligne, consulté le )
↑Blakely E.J., Synder M.G., Fortress America: Gated communities in the United States cité dans Billard G., Chevalier J., Madoré F., Ville fermée, ville sécurisée. La sécurisation des espaces résidentiels en France et en Amérique du Nord, Rennes, Presses universitaires de Rennes, 2005[réf. incomplète]
↑François Madoré, Jacques Chevalier, Gérald Billard et Fanny Vuaillat, « Les résidences fermées », L'Économie politique, vol. 53, no 1, , p. 7–15 (ISSN1293-6146, DOI10.3917/leco.053.0007, lire en ligne, consulté le )
↑« Belhorizon », sur belhorizoncountryclub.com (consulté le ).
Gérald Billard, Jacques Chevalier & François Madoré, Ville fermée, ville surveillée : la sécurisation des espaces résidentiels en France et en Amérique du Nord, Rennes, Presses universitaires de Rennes, 2005.
Guénola Capron, (dir.), Quand la ville se ferme : quartiers résidentiels fermés, Paris, Bréal, 2006.
La Zona, propriété privée (La zona, 2007) est une fiction hispano-mexicaine de Rodrigo Plá dont le ressort scénaristique repose sur une gated community à Mexico.
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