חברת קרתא, ידועה גם בשמה הרשמי - קרתא - חברה לפיתוח מרכז ירושלים בע"מ, היא חברה ממשלתית-עירונית שהוקמה בשנת 1972 למטרות חידוש, שיקום ופיתוח אזור ממילא וסביבתו. החברה נמצאת בהליכי פירוק.
באוגוסט 1970 הפקיע שר האוצרשטחקרקע של כ-100 דונם, באזור המכונה "מתחם ממילא". אזור ממילא נמצא במרכז הגאוגרפי של העיר ירושלים. בעקבות מלחמת העצמאות הפך המתחם לאזור ספר מוזנח בסמוך לקו העירוני, שבו התרכזה אוכלוסייה בתנאי דיור ירודים, בצד מוסכים ובתי מלאכה. ההפקעה באה בעקבות איחודה מחדש של העיר לאחר מלחמת ששת הימים, ונועדה לאפשר את שיקום האזור ופיתוחו לצורך מגורים, תיירות ומסחר. על יסוד צו ההפקעה, פינתה קרתא באזור זה 345 יחידות מגורים ו-352 יחידות עסקיות, ושילמה למפונים ולבעלי הזכויות במקרקעין סכום של כ-115 מיליוןש"ח (בשערי דצמבר 1990).
תפקידי קרתא, כפי שהוגדרו ב-1971 על ידי ועדת השרים לענייני כלכלה, היו:
לפנות את המחזיקים במבנים שבשטח, לפצות את בעלי הקרקע, לתכנן את השטח, לבצע עבודות תשתית ולהחכיר או למכור את הקרקעות המפותחות ליזמים פרטיים. נקבע, כי החברה תנוהל על בסיס כלכלי; פעולותיה ימומנו באמצעות הון מניות של 1 מיליון ל"י, שיוחזק בידי מדינת ישראל (74 אחוז) ועיריית ירושלים (26 אחוז), וכן על ידי הלוואות בריבית מקובלת לגבי פרויקטים דומים.
פינוי המתחם
בשנים הראשונות לקיומה התמקדה החברה בפינוי המתחם ומציאת דיור חלופי למפונים (תושבים ועסקים). למטרה זו השקיעה החברה סכומי כסף ניכרים ברכישת דירות מגורים בשכונות שונות בירושלים, מבני מלאכה באזורי התעשייה של העיר, ושני מבנים ליחידות של משרדי ממשלה שפונו מהמתחם. מרבית הדירות ומבני המלאכה נמכרו למפונים, תמורת נכסים שפינו, ומיעוטם נשארו בידי קרתא לצורכי פינוי בעתיד; השטחים שיועדו למשרדים נמסרו בשכירות למשרדי ממשלה.
בשנת 1976 סיימה קרתא לבנות שתי קומות בשטח של 3,400 מ"ר על מבנה קיים באזור תעשייה בגבעת שאול בירושלים. קרתא ייעדה את שתי הקומות למשרדי ממשלה לשם פינוי מחסנים וארכיונים ממתחם ממילא. עם סיום הבנייה, החלה קרתא בהשכרת השטחים בתיאום עם הגורם המופקד על הדיור למשרדי ממשלה שבמשרד האוצר; רק בשנת 1986 הושלמה השכרת שתי הקומות.
עד תחילת שנות ה-80 פונו רוב הדיירים, והמבנים במתחם עמדו שוממים כעשר שנים עד הריסתם כחלק מתהליך פיתוח של המתחם בשנות ה-90.
תוכניות מתאר ובינוי
עוד קודם שהוקמה חברת קרתא בשנת 1972, אושרה ביולי 1967, תוכנית להקמת גן לאומי סביב חומת העיר העתיקה, שנועדה להפריד בינה לבין הבנייה החדשה המקיפה אותה ובה בשעה לחבר ביניהן, תוך מניעת בנייה בקרבת החומה.[3]
התוכנית חפפה בחלקה את השטח המזרחי של מתחם ממילא וייעדה אותו לשטח פתוח לצורכי ציבור; בזאת הוגבל מראש השטח שניתן לבנייה במתחם ממילא.
אחת המשימות הראשונות של קרתא להשגת מטרתה - שיקום ובינוי מתחם ממילא - הייתה הכנת תוכנית מתאר ותוכניות בינוי לאזור והגשתן לאישור במוסדות התכנון. הפרוגרמה הראשונית של האדריכלים משה ספדיה וז'ילבר וייל, שהוכנה בשנת 1973,התבססה על תפיסה אורבנית של הפרדה מלאה בין תנועת הולכי הרגל ותנועת כלי הרכב. בתוכנית זו הוצע, שיוקם מרכז מסחרי רב-מפלסי, שתנועת כלי הרכב בו תזרום במפלסים תת-קרקעיים, והמפלסים העיליים המיועדים למסחר יוכלו להתפרס על שטח גדול יותר. וכמו כן המליצה להרוס את כל הבניינים ההיסטוריים בשכונת ממילא (פרט למנזר סן ונסן דה־פול).[4] במהלך הדיונים בתוכנית התברר, כי הוועדה המקומית לתכנון ולבנייהוהוועדה המחוזית מתנגדות לתוכנית הבינוי שהייתה כרוכה בהריסת המבנים הקיימים, ובהם מבנים בעלי ייחוד אדריכלי הראוי לשימור. ההתנגדות לתוכנית הייתה נעוצה גם בחשש שמא ריבוי הבניינים וגובהם יגמד את מראה חומת העיר העתיקה. לפיכך, לא אישרה הוועדה המקומית את אחוזי הבנייה המבוקשים, והגבילה את היקף הבנייה ל-160,000 מ"ר.[5]
בשנת 1975 הגישה קרתא לוועדה המקומית לתכנון ולבנייה תוכנית מתאר משולבת למגורים, מלונות, מסחר ושירותים. בתוכנית ביקשה קרתא להתיר לה להשתמש גם בחלק מהגן הלאומי הנמצא בשטח המתחם, וכן להקים בשטח הציבורי הפתוח חניון תת-קרקעי הכולל שטח מסחרי במפלסו העליון. עוד ביקשה קרתא להוריד את מפלס רחוב יפו ולקרותו, כך שיהיה חלק ממבנה החניון הגובל בו; החניון ייבנה בצורה מדורגת ויכיל שטח מסחרי של כ-15,000 מ"ר. בשנת 1979 אישר שר הפנים את תוכנית המתאר שהכינה קרתא למתחם ממילא, תוך התניה, שנוסף על תוכנית המתאר, על קרתא להגיש לרשויות התכנון תוכניות מפורטות לאזור המסחרי; במרץ 1988 אישרה את תוכנית הבינוי לאזור המגורים והמלונות; ובאפריל 1989 אושרה תוכנית החניון.[5]
הדיונים בוועדה המקומית לתכנון ולבנייה ובוועדה המחוזית בתוכנית המתאר, עד לאישורה המסויג בנובמבר 1979, התקיימו במהלך ארבע שנים; העניינים העיקריים שבמחלוקת היו הנמכת התוואי של רחוב יפו וקירויו, היקף הבנייה לצורכי מסחר, ובינוי חלק משטח הגן הלאומי. בסופם של הדיונים נדחתה בקשת קרתא לקירוי רחוב יפו, והיא נתבקשה להגיש תוכנית דרכים חדשה.
בנובמבר 1979 החליטה הוועדה המחוזית לתת תוקף לתוכנית מתאר ל-120 דונם במתחם ממילא למטרות האלה: 27.5 דונם לאזור מגורים ומלונות; 15.5 דונם לאזור מסחרי; 10 דונם לחניון תת-קרקעי ליד שער יפו, אשר מפלסו העליון יהיה שטח ציבורי פתוח; 31.5 דונם לשטח ציבורי פתוח (השטחים הציבוריים הם חלק מהגן הלאומי המקיף את העיר העתיקה); 29 דונם לדרכים; 6.5 דונם שבידי מנזר יועד לשימור. תוכנית המתאר אושרה בלי תוכניות מפורטות, ובהגבלה ששטח הבנייה בכל האזורים לא יעלה על 142,000 מ"ר. כן נדרשה קרתא להפקיד בוועדה המחוזית תוכנית דרכים ותוכניות בינוי מפורטות לחניון, לאזור המסחרי, ולאזור המגורים והמלונות.[5]
על פי דרישת הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה הכינה קרתא תוכנית דרכים. בשנת 1981, לאחר שינויים ניכרים, אישרה הוועדה המחוזית את התוכנית. בשנת 1986 אישרה הוועדה תיקון לתוכנית הדרכים, שעיקרו הסבת הרחוב המרכזי של המתחם המסחרי (רחוב ממילא) למדרחוב. נוסף על תוכניות הדרכים הגישה קרתא לאישור רשויות התכנון שלוש תוכניות בינוי מפורטות: אחת לחניון שער יפו, אחת לאזור המסחרי ואחת לאזור המגורים והמלון.
הכנת התוכניות המפורטות בידי האדריכלים של קרתא והליכי אישורן במוסדות התכנון נמשכו כעשר שנים. מוסדות התכנון דרשו מקרתא להכניס שינויים ניכרים בתוכניות הבינוי המפורטות, להקטין את שיעור הבנייה וגובהה ולהבטיח שימורם של מבנים אחדים לאחר מאבקים ציבוריים, כדוגמת בית שטרן.[6]
עבודות הפיתוח במתחם
מפלס רחוב יפו בשנת 1934, גבוה בעשרים מטר מהמפלס הנוכחיכביש הגישה החדש לשער יפו שסללה חברת קרתאהאתר בו חברת קרתא מעולם לא השלימה את עבודות הפיתוח, במקום שרידים ארכאולוגים ובו תוכנן גן ארכאולוגיחניון קרתא
בתחילת שנות השמונים החלה קרתא בביצוע עבודות פיתוח ותשתית לסלילת כבישים ולהקמת מערכת קווי ניקוז, ביוב ומים במתחם. עיקר העבודות כללו את סלילת רחוב העמק, סלילת כביש גישה לשער יפו והורדת מפלס רחוב יפו.
העבודות שינו לחלוטין את הטופוגרפיה של האזור ונמשכו כעשר שנים. במהלכן הוקמו כבישים עוקפים זמניים ונערכו חפירות ארכאולגיות.
סלילת רחוב העמק
בלב מתחם ממילא נפרץ כביש חדש (רחוב העמק) בין שער יפו לרחוב דוד המלך, שמשמש כנתיב חלופי לרחוב ממילא, שלפי התוכנית הפך למדרחוב צר מרוחבו המקורי (בשנות התשעים הוחלף שמו מרחוב העמק לרחוב יצחק קריב).
באוגוסט 1985, לאחר שהקבלן ביצע כ-40 אחוז מהיקף העבודה, הוא נקלע לקשיים כספיים והפסיק את העבודה. בדצמבר אותה שנה מסרה קרתא את המשך ביצוע העבודות לקבלן אחר, ואלה הסתיימו בסוף 1987.
במהלך העבודות נהרס חניון אוטובוסים של אגד שעמד במרכז תוואי הכביש.
הורדת מפלס רחוב יפו
תוכנית המתאר של קרתא ביקשה להוריד את מפלס רחוב יפו ולקרותו, וכדי להמשיך ולאפשר גישה למכוניות לשער יפו, לסלול כביש גישה חדש צמוד למגדל דוד.
החברה להגנת הטבע הגישה התנגדות לתוכנית, עקב החשש לפגיעה בחומת העיר העתיקה, ובשרידים ארכאלוגיים שקבורים מתחת לרחוב יפו, שהיה גבוה בכעשרים מטר ממפלסו כיום.
ואכן בזמן העבודות, נחשפו פניה החיצוניים של חומת העיר מהתקופה האיובית בקטע שמחוץ לשער יפו. הממצאים הראו כי זהו קטע מביצור העיר שבנה השליט האיובי אל מלכ מועטם עיסא (קרי: מועזם), אחיינו של צלאח א-דין, בשנת 1212. כשבע שנים מאוחר יותר ציווה שליט זה להרוס את ביצורי העיר, שעל הקמתם שקד זמן קצר קודם לכן, מפחד שהצלבנים יכבשו מחדש את העיר ויקשה עליו לסלקם ממנה. מעשה זה הוא יחידאי בתולדות בנייתם של ביצורים.[7]
עקב כך, שונתה התוכנית ובמקום כביש מקורה מלאה, נבנה רק גשר בין חניון קרתא לשער יפו. כמו כן נסלל הכביש מעל כלונסאות בטון כדי לשמר את הממצאים ארכאלוגיים במקום. בשטח שסמוך לקטע חומת העיר מהתקופה האיובית בקטע שנחשף, מתחת לגשר, היה אמור להיות גן ארכאולוגי, אך חברת קרתא מעולם לא השלימה את עבודות הפיתוח במקום.
באוקטובר 2009 קבעה הוועדה המקומית לתכנון ובנייה כי חברת אלרוב תשלם 1.5 מיליון שקל בתמורה לביטול הזכות למעבר הציבור בחלק ממתחם ממילא. בתמורה ייפתח המעבר בקטע אחר. כמו כן הוסכם כי בתמורה לחילופי השטחים תשקיע חברת אלרוב בפיתוח הגן הארכאולוגי שמתחת לכיכר שער יפו.[8]
חניון קרתא
באזור המגורים תוכננה החניה בצמוד לדירות, ואילו באזור המסחרי תוכננו בקומות הקרקע רק קצת ממקומות החניה הדרושים. על פי תוכנית המתאר, נקבע שהוספת מקומות החניה הדרושים על פי התקן תיעשה על ידי הקמת מבנה ייעודי לחניה, ובו 700 מקומות לרכב פרטי וכן חניה לאוטובוסים. במפלס העליון של החניון תוכננה ארקדה מסחרית בשטח כולל של כ-6,000 מ"ר. את עלות ההקמה של מבנה החניון העריכה קרתא בסכום של כ-18 מיליון דולר.
בתקנון תוכנית המתאר שלמתחם ממילא נקבע, כי השלב הראשון בבינוי המתחם יהיה הקמת החניון, כדי להבטיח שבעת גמר הבנייה למסחר ולמגורים, תהיה מוכנה החניה הדרושה בהתאם לחוק. באפריל 1989 אישרו מוסדות התכנון תוכנית בינוי מפורטת לחניון.
בגלל העלות הגבוהה, לא היה יכול החניון לשאת את עצמו כלכלית; לכן הוחלט למסור את כל הפרויקט ליזם יחיד שבתמורה יבנה את החניון. במשא ומתן עם היזם חברת לאדברוק ויתרה חברת קרתא על דרישה זו והחניון נבנה על חשבונה. בשנות התשעים הושלמה בניית החניון אך הוא לא הופעל מכיוון שבניית האזור המסחרי סביבו ומעליו התעכבה במשך 15 שנים.
תוכנית האזור המסחרי
האזור המיועד למסחר תוכנן לאורך הרחוב המרכזי של מתחם ממילא (רחוב ממילא), שהוסב למדרחוב ומשמש כציר המרכזי בפרויקט כולו. היקף שטח הבנייה באזור המסחרי מגיע לכ-48,000 מ"ר, מהם כ-15,000 מ"ר למסחר והיתר למשרדים ולמגורים.
התוכנית הוגשה למוסדות התכנון בשנת 1979, והועברה לוועדה המחוזית לראשונה בשנת 1981. התוכנית עברה שינויים רבים ובספטמבר 1985 פורסם דבר הפקדת התוכנית בגרסתה האחרונה, כדי לתת לציבור אפשרות להגיש התנגדויות. הוועדה המחוזית קיבלה רבות מההתנגדויות, בהן שימור מבנים והגבלת גובה הבנייה, דבר שהשפיע על היקף זכויות הבנייה וגמישות ביצועה. בדצמבר 1987 אישרו מוסדות התכנון את תוכניות האזור המסחרי.
תוכנית אזור המגורים והמלון
התוכנית לאזור המגורים והמלון הוגשה לרשויות התכנון לראשונה בשנת 1980. ביוני 1988 אישרה הוועדה המחוזית את התוכנית, הכוללת זכויות בנייה למגורים של עד 200 דירות בשטח של 28,000 מ"ר, מלון בשטח של כ-35,000 מ"ר, ועוד מגרש עם זכויות בנייה של 2,500 מ"ר, שייעודו אפשרי הן למגורים והן למלון.
התקשרות עם יזם לבינוי פרויקט ממילא
עם התקדמות הטיפול באישור תוכניות הבינוי של אזורי המגורים והמלון בוועדה המחוזית לתכנון ובנייה, החליט דירקטוריון קרתא, ביולי 1987, לפרסם בעיתונים בישראל ומחוצה לה הזמנה לקבלת הצעות מיזמים לבינוי פרויקט ממילא. התאריך האחרון להגשת ההצעות נקבע ל-30 בספטמבר 1987. עוד הוחלט, כי עד נובמבר אותה שנה תמיין ועדת המכרזים את החומר ותגיש אותו לדירקטוריון לעיון, לדיון ולהחלטה.
מסירת הפרויקט ליזם יחיד
אחת ההחלטות החשובות ביותר שקיבלה קרתא הייתה למסור את הפרויקט ליזם יחיד, ולא לפצלו בין כמה יזמים. זאת מכיוון שפרויקט ממילא היה פרויקט גדול, המשלב מגורים, מסחר ומלונות בשטח בנוי בהיקף של 120,000 מ"ר, ויוצא דופן בממדיו הן מהצד הכספי והן מהצד ההנדסי.
בעקבות הפרסום בעיתונים, קיבלה קרתא כ-55 פניות מיזמים להמציא להם תיאור כללי של הפרויקט. לאחר שקרתא סיפקה להם את הנתונים הכלליים, היא קיבלה פניות מ-28 יזמים שביקשו להשתתף בפרויקט. בסוף 1987 קיימה ועדת המכרזים שתי ישיבות למיון הפניות ולקביעת המשתתפים בשלב הסופי. בסיכום דיוניה החליטה וועדה להמליץ בפני הדירקטוריון על שלושה מועמדים, כולם מחו"ל.
בינואר 1988 הודיעה קרתא לשלושת היזמים על הבחירה וביקשה שיגישו עד סוף אפריל הצעות מפורטות לבינוי הפרויקט, והזמנה להגיש הצעות בדבר התמורה שישלמו לקרתא בעד הזכויות בקרקע.
לפי חוברת ההזמנה, על המציע להגיש תוכנית מימון, לפרט שלבי פיתוח ובנייה, לוח זמנים וביטחונות לביצוע, ולציין את התמורה שהוא מציע ואת אופן תשלומה. על היזם להתחייב לסיים את פיתוחו והקמתו של האזור המסחרי של מתחם ממילא ואת אזור החניון (למעט השטח המסחרי שבחניון) לא יאוחר מתום שלוש שנים מחתימת החוזה (בפועל לקח הדבר כ-25 שנים). בהזמנה נקבע במפורש, כי בעניין החלק המסחרי לא תידון הצעה שאינה כוללת את האזור המסחרי כולו ובשלמותו - דהיינו מדרחוב ממילא והקומות שמעליו ומתחתיו ואזור החניון.
הדרישה שיזם יחיד ייטול עליו את בינוי הפרויקט כולו ואת הפעלת מתחמי המסחר (לרבות החניון) - לעומת חלוקת הפרויקט למתחמים ולמתחמי משנה, כאשר כל יזם יוכל להגיש הצעות לחלקים יחידים או לפרויקט כולו - הגבילה את מספר היזמים בכוח לבעלי כושר פיננסי גבוה ומיומנות בכל תחומי הפרויקט. בדרך זו נדחו מלכתחילה יזמים שהתמחו רק באחד התחומים (מלונאות, מגורים, או מרכזים מסחריים).
בחירת היזם לביצוע הפרויקט
ב-16 במאי 1988, המועד הסופי להגשת ההצעות, נתקבלו בקרתא הצעות רק משני יזמים (חברת לדברוק ויזם שנקרא בדוח מבקר המדינה - יזם א'). היזם השלישי הודיע לקרתא עוד קודם לכן, כי אין בכוונתו להגיש הצעה.
ביום פתיחת ההצעות קיימה ועדת המכרזים דיון והתברר, כי שתי ההצעות שהתקבלו היו בסכומים נמוכים במידה ניכרת מהערכת השמאי הממשלתי. לפי הפרוטוקול, סברו המשתתפים כי הצעת יזם א' אינה מהווה בסיס למשא ומתן. בסיכום הדיון ביקשה הוועדה מהצוות המקצועי להכין הערכה מפורטת של ההצעות, ולהביא בפני דירקטוריון קרתא המלצה להמשיך במשא ומתן עם חברת לדברוק כדי להשיג שיפור בהצעה.
חברת לדברוק (Ladbrokes plc) היא חברת הימורים בריטית שהייתה בזמנו בבעלות איש העסקים היהודי-בריטי סיריל שטיין (Cyril Stein), בשנת 1967 הונפקה בבורסה של לונדון ושטיין הרחיב את פעילתה לתחומי הנדל"ן המלונאות. בשנות השמונים רכשה גם את הפעילות הבינלאומית, מחוץ לארצות הברית, של רשת הילטון ושטיין שימש יו"ר הילטון הבינלאומית (Hilton International).[9]
לאזור המגורים לדברוק הציעה לשלם בעד הזכויות בפרויקט סכום של 15 מיליון דולר, מזה 5 מיליון דולר בעד הקרקע למלון ונוסף על כך חלק מההכנסות שיתקבלו מהשטחים המסחריים במלון (ובתנאי שתקבל היתרי בנייה ומעמד של מפעל מאושר בתוך שנתיים מתאריך החוזה). לאזור המסחרי הציעה לשלם תמלוגים של 30 אחוז מהכנסות ההשכרה של הקומות המסחריות לאחר ניכוי הוצאות מימון.
בהצעה שהגישה לדברוק נדרשה קרתא לממן את הקמת החניון, וכחלק מהעסקה הכוללת דרשה לדברוק את זכויות הפעלה של החניון, שבהכנסות נטו היא תתחלק עם קרתא. כן דרשה לדברוק אופציה, למשך שנתיים מהתחלת ההפעלה של החניון, לרכוש עד 50 אחוז ממקומות החניה. במשא ומתן עם חברת לאדברוק הוחלט להוציא את החניון מהעסקה וחברת קרתא בנתה אותו מתקציבה.
דוח מבקר המדינה
בשנת 1990 ערך משרד מבקר המדינה דו"ח על חברת קרתא; עיקר הממצאים היו:
בפרוטוקול מדיוני המכרזים לא נמצאו נימוקים או הסברים מדוע היא בחרה בשלושת המועמדים ומדוע דחתה את שאר הפונים.
לדעת מבקר המדינה, היה על הוועדה לנמק בפירוט את ההחלטות שקיבלה על כל פונה, מה גם שמדובר בפרויקט יוצא דופן בממדיו הן מהצד הכספי והן מהצד ההנדסי.
המוסד המאוחד לענף הבנייה (מיסודם של מרכז הקבלנים והבונים לישראל והחברות הציבוריות שבענף) פנה בתחילת 1988 אל משרד הבינוי והשיכון וביקש הסבר מדוע חברה ממשלתית פסלה על הסף את כל ההצעות שהגישו חברות ומשקיעים ישראליים. בתשובתו הסביר המשרד, כי בפרויקט ממילא נעשה מאמץ לייבא הון זר וידע בביצוע פרויקטים דומים בעולם, שכן בישראל טרם בוצע פרויקט שכזה .
לפי הפרוטוקולים, הנימוק האמור בתשובת משרד הבינוי והשיכון לא נדון כלל בדירקטוריון או בוועדת הארבעה. יתר על כן, החלטת הדירקטוריון לפרסם את ההצעה גם בעיתונים בארץ מצביעה, כי לא הייתה מלכתחילה התנגדות לשיתוף יזמים מישראל. במודעות שפרסמה קרתא בעיתונים באוגוסט 1987, בעניין קבלת הצעות, לא נאמר כי יועדפו הצעות שבהן יובטח יבוא הון וידע מחו"ל.
במודעות שפרסמה קרתא בעיתונים נדרשו הפונים לצרף אסמכתאות על ניסיון, יכולת כספית, וקיום צוות מקצועי להקמת הפרויקט ולהפעלתו. משרד מבקר המדינה בדק את הנתונים והמסמכים שהגישו שלושת המועמדים שנבחרו. הבדיקה העלתה:
פנייתו של יזם א' הייתה בכתב יד על דף אחד, בלי שצורפו אליה מסמכים או נתונים בדבר יכולתו הכספית, ניסיונו וארגונו. בידי קרתא לא היו מסמכים על מהות עסקיו, איתנותו הפיננסית וניסיונו, כדי להוכיח את יכולתו הכספית והמקצועית להקים את פרויקט ממילא. הביקורת העלתה, כי בשולי בקשת היזם רשם יו"ר דירקטוריון קרתא ב-28.9.87 (חודש וחצי קודם שוועדת הארבעה המליצה על שלושת המועמדים) הוראה למנכ"ל קרתא לצרף את היזם לרשימה המצומצמת.
גם לבקשת יזם ב' - קבוצת לדברוק (להלן: לדברוק) לא צורפו מסמכים או נתונים על מהות עסקיו, איתנותו הפיננסית וניסיונו, כדי להוכיח את יכולתו הכספית והמקצועית להקים את הפרויקט.
יזם ג' צירף לבקשתו רשימה של מבנים שהקים ונכסי הנדל"ן שהחזיק בהם, רובם בשותפות עם אחרים.
אף אחד משלושת היזמים שנבחרו לא מילא אחר דרישת קרתא לצרף אסמכתאות בדבר ניסיונו המקצועי ויכולתו הכספית. לדעת מבקר המדינה, אף בהנחה שהשלושה היו מוכרים לחברי הוועדה כבעלי עסקים בהיקף בינלאומי וכבעלי מוניטין, היה על קרתא לדרוש מסמכים ונתונים בדבר יכולתם לבצע את הפרויקט.
בניית המתחם
שלב א של "כפר דוד" שנבנה במקום בו עמד בית האחים טאנוס ("בית טאנוס")
לאחר שנחתם הסכם הפיתוח עם חברת לדברוק, החלה בתחילת שנות התשעים, הריסתם של רוב המבנים במתחם ובניית הפרויקט.
בשלב א החל להיבנות אזור המגורים שקיבל את השם "כפר דוד", לשם כך נהרס בית האחים טאנוס ("בית טאנוס") שעמד בשנות העיר החצויה (1948–1967) על גבול שטח ההפקר בין שכונת ממילא לחומות העיר העתיקה.[10]
כניסת חברת אלרוב לפרויקט
בשנת 1994 נאלץ סיריל שטיין לפרוש מניהול חברת לדברוק לאחר שזו דיווחה על הפסדים של 229.8 מיליון ליש"ט בעקבות השקעות כושלות בארצות הברית.[11]
היא החלה לממש נכסים וכך נכנסה לתמונה בשנת 1995 חברת אלרוב שבבעלות אלפרד אקירוב, שרכשה תחילה 50 אחוז ובהמשך את מלוא הזכויות בפרויקט.
חברת אלרוב השלימה את בניית "כפר דוד", ואת המלון שנקרא בתחילה "הילטון ירושלים" ולימים מלון מצודת דוד. המלון נפתח בשנת 1998.
הליכי בוררות בין קרתא לאלרוב
עבודות הפיתוח והבנייה של האזור המסחרי התעכבו, בתחילה עקב חפירות ארכאולגיות שנערכו במרכז רחוב ממילא וכן עקב עבודות לפירוק מבנים המיועדים לשימור (שבהמשך נבנו מחדש). ואחר כך עוכבו והופסקו עקב הליכי בוררות שהתנהלו בין חברת קרתא לחברת אלרוב בשל תביעות הדדיות להפרת הסכמים. בספטמבר 1999 ניתן פסק בורר ראשוני, לפיו התקבלה תביעת אלרוב,[12]
ולאחר שני פסקי בורר נוספים חויבה קרתא בשנת 2005 לשלם לאלרוב סך כולל של כ-102 מיליון ש"ח בתוספת הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד. פסקים אלו אושרו בפסק דינו של בית המשפט המחוזי בירושלים מיום 31 ביוני 2006 (ה"פ 4070/05, 5043/06, 5018/06).[13]
הסכסוך נסוב סביב בקשת אלרוב להוסיף כ-2,000 מ"ר בפרויקט ולהקמת בתי קולנוע. דירקטוריון קרתא, שהיה בחלקו הגדול דתי, סירב עקב התנגדותם של רבנים להקמת מרכז מסחרי עם בתי קולנוע כה קרוב לחומות העיר העתיקה. הבורר פסק כי חברת קרתא הייתה אחראית על העיכובים בבניית הפרויקט וכי עלייה לפצות את חברת אלרוב בשל כך.[13]
מאחר שבניית האזור המסחרי, שהיה אמור להיות מקור ההכנסה העיקרי של החברה התעכבה במשך 20 שנה, הבסיס הכלכלי שעל פיו הייתה אמורה לפעול לא היה קיים. לחברה לא הייתה יכולת להחזיר את הלוואות שקיבלה מהמדינה. וכבר בשנת 2000 הגיעה למצב של חדלות פירעון, מאחר שהייתה חייבת לעיריית ירושלים כ-370 מיליון שקל בשל היטלי פיתוח והיטלי השבחה ולמדינה כ-100 מיליון שקל נוספים בשל השקעתה הראשונית. לכן מאחר שעלה ספק רב אם חברת אלרוב תוכל לגבות את הסכום שנפסק לטובתה פנתה לבית המשפט המחוזי בירושלים בבקשה שיפרק את החברה.
מכירת חניון קרתא
בשנת 2012, כחלק מהליך הפירוק של חברת קרתא, פורסם מכרז למכירת חניון קרתא, הנכס העיקרי של החברה. ב-12 בדצמבר 2013 זכתה חברת אלרוב במכרז לרכישת החניון קרתא בתמורה ל-110 מיליון שקל. זאת, לאחר שגברה בהליך התמחרות על שמונה מתמודדות נוספות שהציעו מחירים נמוכים יותר.
במרץ 2014, פסל הממונה על ההגבלים העסקיים דיויד גילה את הרכישה על ידי אלרוב מחשש ליצירת מונופול בחניוני העיר העתיקה, בשל החזקותיה של אלרוב בשני החניונים המתחרים הסמוכים. אלרוב ערערה על ההחלטה לבית הדין להגבלים עסקיים, אולם זה דחה את עתירת אלרוב ואישר את החלטת גילה. על רקע פסילתה של אלרוב, התקבלה ההצעה השנייה בגובהה בסך 107 מיליון שקל, שהציעה חברת ריט 1.[15]
לאחר זכייתה במכרז העלתה חברת ריט 1 את מחירי החניה ב-40 אחוז, מהלך שעורר ביקרות מצד אלפרד אקירוב, בעל השליטה בחברת אלרוב, שטען שהתחייב לא לעלות את מחירי החנייה במשך 20 שנה, אך למרות זאת זכיתו במכרז בוטלה[16]
