香港街道上往往分佈着許多地產仲介公司 香港 的房地產業 拍賣土地 ，逐步形成和確立香港的地權制度和土地批租 制度。
1950年代末期到1980年抵壘政策 結束前，因政局動盪，大批中國大陸 人口移入，香港人口 急速膨脹，居住成為當時社會經濟中一個嚴重問題。因此香港政府出於人道理由與社會安定，於1950年成立之香港模範屋宇會 提供土地。1954年開始大量興建徙置區 。在1960年代，香港屋宇建設委員會 推出廉租屋邨 。1970年代初，大批地產公司紛紛藉此牛市 時機掛牌上市籌集大量資金發展業務。此時持香港工商持續增長，成為二戰 後以來空前的繁榮。隨著需求上漲，發展規模漸大，經營房地產所需資金也日見龐大，一些小型地產公司在此時逐漸被淘汰，實力雄厚的地產商逐漸壟斷市場，此時地產業逐漸成為香港經濟的重要的支柱。1984年中英聯合聲明 簽訂，嚴格限制香港土地供應，導致香港房地產供求失衡而價格急升，至1997年為止。1997年香港主權移交 之際，亞洲金融風暴 爆發，同時特區政府推出八萬五建屋計劃 試圖恢復供求平衡，導致香港地產市道受到重創，大量業主變成負資產 ，至2002年11月，特區政府為了挽救樓市，推出了減少土地供應和政府退出房地產市場等名為孫九招 的政策，並受到更緊密經貿關係 等貿易政策刺激香港經濟發展和物價上漲，直到2010年，樓市幾乎回到1997年金融風暴前夕的水平，其後仍然上升不止，使市民負擔房地產的能力成為社會及政治議題，而政府的政策並未能影響此趨勢。[ 1] [ 2] [ 3]
2010-2020年香港连续10年蝉联全球最难负担楼价的地区[ 4] [ 5]
第一次鴉片戰爭 之後，英國取得香港成為其殖民地，而當時英國之所以看中香港，主要原因是維多利亞港 ，英國人當時正在建立一條全球的貿易路線，來運輸他們購買和生產的原材料與產品，他們需要不向他們征稅的自由貿易港，而維多利亞港作為天然的避風港，水深港闊，正是英國人的需求。因為英國人將香港設為了自由貿易港，英國人無法從貿易中徵稅，但建設香港又需要資金，但香港卻土地貧瘠而且缺乏自然資源，而英國政府又不願運錢過來，那麼政府唯一可以做的，也是唯一擁有的就只有土地。由此開始了土地在香港發展中的重要角色。
1841年，根據《英皇制誥 》，所有土地馬上皆屬英國皇室所有，稱為官地 （Crown land），香港的土地拍賣並不是真的將土地永久出售，而只是出售有期限的使用權（Leasehold），可以稱之為“批地”，而這也確定了現行的土地批租制度，但新界區居民的紅契土地仍保留著清朝政府的地權制度。早期批地年期極長，為999年，而後期縮短至99年，而現時批地年期大多為50年。英國人於1841年6月7日便公報公開發售（批地）土地並於同月14日由海軍上將Admiral Sir Charles Elliot於澳門成功拍出404幅土地。而由於土地全部屬於政府（英國皇室），政府作為一個壟斷的供應者，為提高土地價格，維護自己利益，限量賣地成為了政府最理性的行為，而這就是高地價政策的開始。[ 6]
踏入二十世紀，於四十年代後期開始由此中國大陸的戰亂 與動盪 ，大量內地居民湧來香港 ，香港人口 急速膨脹，由1946年的60萬，於1949年激增至186萬，到1959年更超過了300萬，人口的急劇增加使居住成為當時社會經濟中一個嚴重問題。在港九各地，到處出現一些簡陋的木屋。由於木屋區頻頻發生火災，港府於是設立徙置區 安置災民。由於居住環境惡劣及嚴重短缺，成為當時香港社會最嚴峻的一個問題。
因此港英政府出於人道與社會安定，於1950年成立香港模範屋宇會 ，由政府撥地，為低收入居民提供廉租房屋，興建之屋苑有模範邨，而於1954年開始大量興建徙置區，後來的徙置屋邨是香港公共房屋的前身。當時，香港除了貿易外，輕工業漸漸崛起，而大量從內地來港的貧窮移民便成為了工廠工人，徙置區可以視作等同於工人宿舍，降低工廠的成本，更有助於香港的出口，其實就是一種補貼出品。另外建立公共房屋可以有助於私人房屋的價格，即有助於政府的高地價政策。1950年代隨人口的激增，大量資本擁入地產業，香港就出現了房地產熱潮。在高地價政策下港英政府可以以低稅率來維持香港的競爭優勢，同時又有收入搞公共服務，為低收入提供一定的保障同時，中產可經投資物業而享受到財富增加的好處，這漸漸便加強了整個香港社會對高地價政策的路徑依賴 。
1955年港府修改建築條例[ 7] 霍英東 投資興建當時香港最高的大廈——蟾宮大廈 ，在興建的過程中，霍英東開創了“分層出售”、“分期付款”、“賣樓花”等的售樓方式，為香港地產業發展帶來革命，加速了整個香港地產市場的繁榮，是香港地產發展史上一個里程碑。從此地產業成為香港的經濟支柱之一，佔GDP的比重在20%以上，成為香港經濟的“晴雨表”。[ 8]
1965年香港股災 ，香港爆發了銀行信用危機 ，恆生指數 在這次股災跌了四分之一。接著房地產價格暴跌，陷入了戰後第一次大危機之中，許多地產公司倒閉，香港房地產業一直延續到1969年才有所好轉。
1970年代是香港的地產狂潮年代，香港的華資巨頭，現時的香港四大地產商等便是由此起家，如華人首富李嘉誠 ，他在1958年轉型投資地產，1971年成立長江實業，1972年於香港交易所上市。同年，當時的香港總督麥理浩 制定了「十年建屋計劃 」政策，要在1973年至1982年的十年期間，為180萬香港基層居民提供公共房屋單位。1974年，石油危機導致香港股市暴跌，地產業全面調整，香港樓價下跌了三至四成。1975年底開始，房地產市場續漸回升，港府1976年開始地鐵修建計劃，提升了城市土地價值。至1978年，又推行「居者有其屋計劃 」，解決二百多萬基層市民的自置居所需要。由此可見當時的高樓價已是嚴重社會問題。1977至1979年兩年間，香港人口由450萬人急增至500萬人，樓宇出現供不應求，屯門 、沙田 、葵涌 等香港新市鎮 逐步成型，分散市區香港島 及九龍區 擠迫的人口密度。這個時期的香港持續快速發展，香港房地產市場達到高潮。
直至1981年，中英雙方有關香港問題談判，中華人民共和國政府 將對香港行使主權，令港人出現信心危機。一年內，香港樓價下跌六成。至1984年9月，《中英聯合聲明 》發表，聲明在「一國兩制 」的原則下，中国政府會確保其社會主義制度不會在香港特別行政區實行，香港奉行的資本主義制度、社會制度和生活方式可以維持“五十年不變 ”。後來市民信心漸漸回升，樓市慢慢再度復甦。[ 9] [ 9]
1989年，北京「六四事件 」爆發，中共以武力鎮壓學運 ，部分香港人對前景失去信心，資金人才外流，樓價再度大跌，為刺激經濟及重拾港人信心，當年的港督衛奕信 提出“玫瑰園計劃 ”，決定興建規模龐大的新機場，即今日的赤鱲角機場 。
十多年內，香港地價上升了二十倍，過高的地價，使只有少數的擁有龐大資本的地產商才能參與土地市場，結果做成寡頭壟斷，造成政府與地價巨頭與數百萬私樓擁有者這共同利益體，而這造成了主權移交後高地價的必需繼續性。而另外企業，特別是中小企也需要高樓價，物業是香港工商業的重要抵押品，中小企往往通過抵押物業向各銀行借貸，流動周轉，高房價令樓成為香港銀行最接受的抵押品，此同時又強化了高地價。市區住宅樓價在1995年，售價約每平方米4萬港元，普通市民難以負擔。[ 10]
香港回歸 之後，亞洲金融危機 爆發，香港也被波及。而首任香港行政長官董建華 推出了“八萬五建屋計劃 ”，遇上亞洲金融危機 ，香港地產市道受到重創，中產作為社會的中堅力量，當他變成負資產，整個社會的經濟便無法維持，所以原本為解決目標的高地價政策成為了唯一的救星。2002年，政府推出「孫九招 」，不再興建新的居者有其屋 住宅，並減少供應。由2003年起，香港樓市持續上升5年。2008年金融海嘯 期間樓價一度下調約30%，但為時短，不足兩季。在各國推出救市措施後，金融體系漸告穩定，樓價又再上升，直到2010年，部分地區樓價已超越97年金融風暴前夕的水平。
此時政府多以“勾地 ”來賣地。在「勾地」制度下，香港地政總署定期列出公開的土地儲備表《供申請售賣土地一覽表》，即是俗稱「勾地表」。勾地是香港特區政府現行拍賣政府土地的一個途徑，此制度在亞洲金融危機後（1999年）推出，在當時，它與另一傳統的拍賣官地機制「常規賣地」同時施行。「勾地」就是土地在正式掛牌出讓前，由對該土地感興趣的單位向政府表明購買意向，並承諾願意支付的土地價格。
有意買官地的公眾人土，包括地產發展商，可向地政總署 提出申請「勾地」，並報出底價。政府收到申請，若果有關提價合乎政府估計的市場價格之十成（後降至八成），就會將該地塊按規定「勾出」，並在規定期限內組織其招標拍賣，公眾拍賣會上價高者得，提出勾地者必須參與該次競價，但其報價不得低於它申請時的底價。若果拍賣時「不到價」，即是不達到官訂拍賣當時秘密底價，地政總署有權收回，並留作下次再拍賣，直至等於或高於政府預期的價格為止。如果拍賣時無人提出等同或高於勾地者申請時的提價，政府有權沒收原先勾地者的按金。該按金是保証是次拍賣價不會低於勾地者原先的提價。在賣地過程中，政府不會提供任何優惠予勾地申請者，如申請者最終不能買得土地，發還按金時也不會給予利息。而有觀點認為勾地是近年高樓價的另一原因。
到2010年代，香港住宅樓價和租金屢創新高，引起強烈民怨。[ 11] 王光亞 訪港，警告特區政府避免讓香港的房屋問題演變成政治問題，要求特區政府加倍關注，解決市民住屋問題。[ 12] 李克強 訪問香港，期間特別關注香港房屋問題。[ 13] [ 13] [ 14] 曾蔭權 宣佈恢復居者有其屋計劃 。梁振英 繼任行政長官後，政府於2013年2月宣佈取消勾地制度。[ 15]
從2006年至2015年，香港每年平均僅有2萬多個住宅單位建成。2017年有人估計香港每年需要有5萬多個住宅單位供應，始能滿足包括新增人口在內的住屋需求。[ 16] [ 17] 絕望 。[ 18] [ 19] [ 20] 實用面積 少於200平方英尺的特小住宅單位（「納米樓 」）開始成為趨勢。[ 21] 林奮強 在2017年指出香港的房屋問題已到了「禍延三代」的地步。[ 22]
1997年及以後香港每年住宅建成量
年
出租公屋
出售資助房屋
私人住宅
總數
數字來源
1997
23,900
22,300
18,200
0 64,400[ 23]
1998
14,000
21,000
22,000
0 57,000[ 24]
1999
30,000
18,000
35,000
0 83,000[ 25]
2000
42,500
17,420
25,790
0 85,710[ 26]
2001
51,000
23,000
26,000
100,000
[ 27]
2002
20,200
12,800
34,000
0 67,000[ 28]
2003
11,600
0 4,50026,400
0 42,500[ 29]
2004
21,000
00,00 026,000
0 47,000[ 30]
2005
25,000
17,000
0 42,000[ 31]
2006
0 4,40016,600
0 21,000[ 32]
2007
0 7,40010,500
0 17,900[ 33]
2008
26,400
0 8,8000 35,200[ 34]
2009
19,000
0 7,2000 26,200[ 35]
2010
0 6,40013,400
0 19,800[ 36]
2010/11
12,000
15,000
0 27,000[ 37]
2011/12
11,200
10,100
0 21,300[ 38]
2012/13
13,100
0 9,8000 22,900[ 39]
2014
0 5,63015,700
0 21,330[ 40]
2015
11,500
11,300
0 22,800[ 41]
2016
22,000
14,600
0 36,600[ 42]
2017
14,040
17,800
0 31,840[ 43]
2018
25,000
21,000
0 46,000[ 44]
2019
16,000
13,600
0 29,600[ 45]
香港回归 前后，中国共产党 高官子女及亲属开始大规模投资香港房地产，包括栗战书 之女、建银国际 董事长栗潜心 在内，中共高层领导中最少有三位有亲属在香港购买豪宅，总价值达5100万美元，他们利用香港作为国际避税天堂 的优势积累了大量财富。1991年，习近平 姐姐齐桥桥 即开始在香港购买房产，2009年齐桥桥之女张燕南在浅水湾 购入别墅，此外她还拥有至少5处公寓。2010年，汪洋 之女，前德意志银行 高管汪溪沙 以200万美元的价格购买了一处住宅。栗潜心通过加入华菁会等香港团体为中共高官子女（太子党 ）和香港富豪及政治家建立了交流平台。由于中共高层将自身既得利益与香港紧密融合，他们无法容忍可能会威胁到香港经济地位的抗议活动，因此要采取更为强硬的立场。正是在栗潜心之父栗战书 的推动下，港区国安法 在随后得以迅速通过。[ 46]
