ניהול נדל"ן הוא תחום שנוצר בעקבות הפיכת נכסי מקרקעין ליותר ממקום מגורים עבור אנשים מסוימים. בעשרות השנים האחרונות, חלה עלייה משמעותית במחירי הקרקעות בערים ומרכזיהן, והתנודות במחירים גדלו. כך הפך תחום הנדל"ן לאפיק השקעה מועדף על אנשים רבים. הפופולריות שלו היא בקרב אנשים שרוצים להשקיע במשהו "קשה", "יציב" יחסית, וכמו כן אנשים בעלי חזון – חזון ליזמות ושינוי, בקנה מידה גדול (בניית גורדי שחקים) וקטן (שיפוץ דירות ומכירתן ברווח).
התפתחות התחום
בעקבות הפיכת קרקעות, דירות ובתים לסחורה הניתנת למכירה והשכרה, נולד גם תחום הניהול של סחורות אלה. תחום ניהול נדל"ן קיים כבר זמן רב בעולם, אך תפס תאוצה רק בעקבות פיתוח גדול במרכזי ערים. הפיתוח הביא משקיעים לרכוש נכסים רבים – כך שלא היה באפשרותם לנהל אותם לבד. ניתן להפיק רווח מנדל"ן עירוני בכמה צורות – השבחתו ומכירתו, קנייה בזול תוך ציפייה לשינוי או פיתוח שיביא לעליית ערך, או קנייה לשם השכרה וקבלת תשואה קבועה. האפשרות השלישית נפוצה מאוד בעולם, וגם בישראל, והיא דורשת תשומת לב רבה מצד המשקיע: ראשית, השכרת הנכס לשוכר המתאים, תוך הבטחת ההשקעה מפני נזקים שהוא עלול לגרום. שנית, אחזקה שוטפת של הנכס, ומענה יעיל לכל בעיותיו של השוכר, ולבסוף תכנון אסטרטגי למיקסום הרווחים מההשקעה. פעולות אלה אפשריות לביצוע עבור משקיע בעל נכס או שניים וזמן פנוי. אך כשהנכסים מתרבים, ההשקעה יכולה לשעבד באופן לא רצוני את המשקיע.
השוואה להשקעות אחרות
נשווה את המצב לתחום השקעות נוסף: שוק ההון. בשוק ההון, אין אף משקיע שמבצע את פעולותיו בעצמו: אף על פי שלנייר ערך אין תחזוקה והוצאות שוטפות, סוחרים בניירות ערך בבורסה דרך חברי בורסה (חברות השקעות ובנקים) בלבד. בנוסף, ישנם אנשים המעוניינים לקבל ניהול מקצועי של השקעותיהם תמורת עמלה.
את ניהול הנכסים ניתן להשוות הן לחבר בורסה, והן למנהל השקעות מקצועי. גם אם המשקיע בנדל"ן בוחר לבצע את השקעותיו בעצמו לפי שיקולו, יש עוד עבודה לעשות. בעיקר אם הנכס הוא נכס להשכרה– מציאת שוכרים, חתימת חוזים, אחזקה. כל אלה הם תפקידיו של מנהל נכסים עבור משקיע המבצע את פעולותיו בעצמו. המשקיעים מהסוג השני, המעוניינים בניהול ממצה יותר – של בחירת תחום ההשקעה, ותכנון עתידי למיקסום רווחים הוא נדיר יותר. הסברות אומרות, שמי שיכול לעשות עסקאות רווחיות, יעשה אותן עבור עצמו, ולא עבור לקוחותיו. המצב כאן שונה מהמצב בשוק ההון – שוק הנדל"ן פחות "יעיל", ותנודותיו איטיות הרבה יותר. לכן, הרבה יותר פשוט לאדם ה"חי" את התחום לבצע את הפעולות הנכונות.
